가계부채의 증가 추이 부동산 주택담보대출 추이

​​
​

요즘 부동산에 대한 관심이 무척이나 많이 가는 상황이네요 부동산 규제로 인해 다주택자들이나 아파트 가격의 추이에 대해서 다들 관심을 갖고 지켜보고 있는 일이니까요

부동산이 머 어떻게 될 것이다 말 것이다라고 애기하기 보다는 우리가 유의해야할 상황에 대해서 애기해 보고 싶네요

일단 최근에 은행권 주택담보대출 증가액 추이를 보면 2월 이후로 급격히 증가하고 있음을 볼 수 있는데 아파트 거래량도 활발히 진행이 되고 있는 상황이었습니다.

​

​

가계부채 추이의 모습입니다. 1997년 4분기에 211조였던 것이 외환위기 이후 줄어들었다가 외환위기가 지나고 2007년 3분기때까지 400조 이상이 증가한 것을 볼 수 있습니다. 10년도 안되서 400조 증가한 것은 매년 적어도 40조 이상 늘어난것 인데 가계부채의 증가가 우려되는 모습이네요 여기서 끝이가요.? 밑에 보시면 더 심각해 졌음을 볼 수 있습니다.

가계부채는  2008년 600조에서 2011년 900조까지 늘어나게 됩니다. 1997~1998년 200조의 부채에서 2011년까지 700조가 늘어난 것입니다. 우리나가 가계의 건정성은 계속해서 악화되고 있는 것으로 볼 수 있죠 대부분 부동산을 사기 위한 빚이거나 생활자금으로 간 것들이 아닐까 생각이 드는데요

2008년 리먼브러더스 사건 이후 금융위기때 600조였는데 2011년에 900조가 되었으니 지금 그런 위기가 터진다면 그때보다 더 힘든 상황이 연출되지 않을까 생각합니다. 여기서 끝이었으면 좋겠지만

밑의 자료를 보시면 더욱더 심각해지고 있음을 볼 수 있습니다.

2011~2012년 900~960조에서 최근 2017년 1분기 까지 지금에 이르러서는 1360조의 가계빚 증가 추이를 보이고 있습니다. 매년 지나면 지날 수록 심각해 지고 있음을 알 수 있는데 

밑쪽 좀 내려가 보시면 한국은행 기준금리 추이가 있는데 금리를 인하하고 나서 부터 위의 사진 처럼 가계빚 증가 폭이 대폭 커지고 있음을 볼 수 있습니다. 왜냐하면 금리가 낮아지니 대출 여력이 커지고 전 정부에 부동산 규제를 풀게 되니 부동산은 거래가 왕성해지고 가격은 상승해졌지만 그러한 상승의 원동력이 가계들이 대출을 받아 이루어진 것이기에 가계빚 증가 추이는 급격하게 커지게 되었습니다.

2014년 LTV DTI완화가 이루어졌는데 왜 완화가 이루어졌는지 모르겠습니다. 부동산 거래의 활성화 명목인데 건설회사를 살리기 위해 가계의 대출을 늘리고 은행의 뱃속만 채우게 된 이상황이 안타깝네요 ㅎㅎ

주택의 가격에 70%의 대출이 왠말이었나 싶네요.

가계의 빚이 지금까지 급격히 늘어나고 있는 상황에서 분명 대출상황에 대한 피로가 누적되어 회복이 잘 안되고 있는데 그러한 것이 회복이 안되니 높은 이자의 대출을 받게 되고 부동산은 올라가니 나도 늦을 것같으니 대출받아 집을 사고 거래가 활성화 되니 부동산가격은 올라가고 늦으니 뛰어들고 악순환의 연속입니다 

최근 부동산의 규제는 어쩔 수 없는 처방책인데 안하면 나라 가계빚이 기하급수적으로 올라갈게 뻔하니 어쩔 수 없는 규제인거죠

한은의 기준금리는 글로벌 기준금리의 영향을 받아 특히 미국의 금리 인상 여파로 점진적으로 올리지 않으면 글로벌 경쟁력이 약화될 수도 있는 요인이라 올릴 수 밖에 없는데 금리 인상을 하게 되면 가계의 이자 부담음 커질 수 밖에 없을 것입니다.

그렇다고 금리 인하를 요구한다? 말도 안되는 상황인거죠

이미 가계 부채의 덩어리는 1998년 외환위기 약 200조 2008년 금융위기 약 650조에 비해 말도 안되게 커졌으니 말이죠

이런 상황에서 금융위기 같은 상황이 또 다시 온다면 과연 어떻게 될가요? 오지 않을 수 있을가요? 경제 사이클은 어느정보 반복되기 마련인데 10여년의 주기마다 오지 않나 싶네요

1998->2008년 10년주기였고 그떄 이후로 10년은 2018년인데 꼭 내년에 그런 주기가 온다는 보장은 없지만 관심있게 볼 필요성은 있다고 생각합니다.

가계빚의 추이는 어떻게 될가요? 제 생각엔 늘어나면 늘어났지 줄어들진 않을 것입니다. 1997년 4분기 부텉 1998년 4분기 사이 약 30조가 줄어든걸 제외하고는 줄어든 일이 없기 때문이죠. 가계가 가지고있는 부채는 쉽게 상황되지 않은 요인이고 이는 가계의 건전성을 지속적으로 악화만 시키고 있을 뿐입니디. 

경기가 순환에 따른 부동산 가격의 추이를 한번 밑에서 보도록 해봅시다.

​

각 지역별 평균아파트 가격의 추이입니다( 어플에서캡쳐)



​

​

강남 은마아파트 가격의 추이입니다. 2012년 부동산이 침체되고 있을때 10년 최저가인 7억 2500에 형성되어 있었네요. 2008년 금융위기 이후 최저치인데 아마 저시기에 유럽위기의 여파로 글로벌 금융시장이 매우 안좋았던 시기였습니다.  그러다가 글로벌 위기가 해소되기 시작하고 글로벌 경제는 안정되고 나니 분위기가 달라지기 시작했고 강남 은마아파트도 지속적으로 상승해 왕성한 거래와 더불어 가격도 최근에 이르러 11억까지 오르게 되었습니다.

아파트 매입의 최적시기는 올갈갈때가 아닌 경기가 급속도로 안좋아졌을때라고 생각드는데요

그런데 사실 이럴때 서민들이 사는건 그림 좋은 떡이죠 내집이 팔려야 집을 사는데 내집도 다운되어 있으니 말이죠. 전세 월세 사는 사람들에겐 더욱더 그림의 떡..

신천동 잠실미성 아파트의 가격 추이입니다. 위에서 애기했듯이 유럽위기 이후에 글로벌 금융시장은 좋지 않았고 그 여파로 한국도 좋지 않았습니다. 그래서 그런지 2011년에 4억 3에 거래가 되었었죠 몇년전 7억 선에서 거래 되었던게 4억에 거래되었으니 말다했죠 

그러다가 위기가 회복되고 나서 다시 회복세를 유지하다가 금리 인하 이후에 급격히 상승해서 지금은 9억 중반에 거래가 되었네요 4억 3천에 샀었다면 무려 5억의 매각차이를 볼 수 있었죠 그림의 떡이었곘지만.. 결국 현금을 갖고 있었던 사람은 기회가 있었던 것입니다.

위런버핏은 금융위기 이후 헐값에 나온 미국 주택들을 대거 사들려 차익을 거두었다고 알려졌죠. 워런버핏이었기에 가능했겠지만 ...


​

부동산이활성화 되니 부동산 펀드의 설정액도 급격히 늘어난 모습입니다. 


​

​

한국은행 기준금리
한국은행 기준금리는 한국은행이 금융기관과 환매조건부증권(RP) 매매, 자금조정 예금 및 대출 등의 거래를 할 때 기준*이 되는 정책금리로서 간단히 ‘ 기준금리’(base rate)라고도 한다.

* 한국은행은 기준금리를 7일물 RP매각시 고정입찰금리로, 7일물 RP매입시 최저입찰금리(minimum bid rate)로 사용한다. 그리고 자금조정 예금 및 대출 금리를 기준금리에서 각각 -100bp 및 +100bp 가감하여 운용한다.

한국은행 금융통화위원회는 물가 동향, 국내외 경제 상황, 금융시장 여건 등을 종합적으로 고려하여 연 8회 기준금리를 결정하고 있다. 이렇게 결정된 기준금리는 초단기금리인 콜금리에 즉시 영향을 미치고, 장단기 시장금리, 예금 및 대출 금리 등의 변동으로 이어져 궁극적으로는 실물경제 활동에 영향을 미치게 된다.

​

​

​

​

​

​

​

​자영업자의 대출추이도 심각하네요

​




​